Chủ đầu tư đã bắt đầu giảm giá nhà?

[TIN MỚI](javascript:; "TIN MỚI")  Chủ đầu tư vẫn giữ giá các dự án mở bán trước. ## Vì sao chủ đầu tư vẫn giữ giá các dự án mở bán trước? Trong bối cảnh sức mua có dấu hiệu chững lại, các chủ đầu tư đang sử dụng ngày càng nhiều chính sách bán hàng để hỗ trợ thanh khoản, thay vì giảm trực tiếp giá niêm yết. Theo DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, chính sách bán hàng được các chủ đầu tư điều chỉnh linh hoạt hơn theo diễn biến thị trường và xu hướng lựa chọn sản phẩm của khách hàng. Một trong những giải pháp phổ biến là giảm số tiền phải thanh toán ban đầu, qua đó hạ thấp rào cản tài chính. Một số dự án chỉ yêu cầu người mua thanh toán khoảng 10% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng mua bán. Bên cạnh đó, thời gian hỗ trợ lãi suất cũng được kéo dài nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua trong bối cảnh mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao. Thời gian hỗ trợ có thể kéo dài 24-30 tháng hoặc đến khi nhận nhà. Một số chương trình còn duy trì lãi suất ưu đãi sau giai đoạn hỗ trợ 0%, với thời gian lên tới 3 năm. Các chủ đầu tư cũng áp dụng nhiều phương án thanh toán linh hoạt như giãn tiến độ, thanh toán theo dòng tiền hoặc theo lương, ân hạn nợ gốc dài, thậm chí lên tới 60 tháng. Chính sách chiết khấu cũng được đa dạng hóa theo phương thức thanh toán hoặc từng nhóm khách hàng nhằm mở rộng tệp người mua. Nhìn từ phía doanh nghiệp, việc giảm trực tiếp giá bán không phải lúc nào cũng là lựa chọn đơn giản. Chuyên gia Savills cho rằng hạ giá niêm yết có thể ảnh hưởng đến giá trị thương hiệu cũng như quyền lợi của những khách hàng đã mua trước đó. Vì vậy, nhiều doanh nghiệp lựa chọn hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng chiết khấu để tạo lợi thế cạnh tranh mà vẫn giữ được mặt bằng giá công bố.  "Chủ đầu tư đang “kẹt” giữa giá vốn, ngân hàng, khách hàng cũ và kỳ vọng thị trường" - ông Nguyễn Anh Quê Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, việc giá bất động sản thứ cấp điều chỉnh trong khi giá sơ cấp vẫn neo cao có liên quan trực tiếp đến thời điểm mở bán và giá vốn của từng dự án. Ông chia các dự án thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là những dự án đã mở bán trước quý II/2026, trong đó có những dự án được tung ra thị trường khi giá đang ở vùng cao. “Những dự án đã định hình giá rồi, đã vay ngân hàng, đã bán cho khách hàng thì bây giờ rất khó giảm giá”, ông Quê nói. Theo ông, các chủ đầu tư của nhóm này đã bỏ ra lượng vốn lớn để hình thành sản phẩm, trong khi một phần sản phẩm đã được bán cho khách hàng. Việc giảm giá sau đó không chỉ tác động đến doanh thu mà còn có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm, các khoản vay và quyền lợi của những người mua trước. Đây cũng là lý do doanh nghiệp có xu hướng giữ giá niêm yết, đồng thời “chia nhỏ” phần hỗ trợ thông qua chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán. Một yếu tố khác là chi phí đầu vào của các dự án hiện đã ở mức cao. Chi phí đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng và vốn đều tạo nên mặt bằng giá vốn mới. Do đó, giảm thẳng vào giá bán có thể tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận và bài toán tài chính của dự án. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn có kỳ vọng thị trường sẽ phục hồi. Theo ông Quê, trong giai đoạn chưa xác định rõ đợt điều chỉnh kéo dài bao lâu, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá niêm yết và dùng chính sách bán hàng để duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, cách làm này không đồng nghĩa mặt bằng giá có thể được giữ nguyên trong mọi hoàn cảnh. Nếu thanh khoản thấp kéo dài từ 6 tháng đến một năm, theo ông Quê, ngay cả những dự án đã mở bán trước đó cũng có thể phải tính đến phương án giảm giá khi mục tiêu thanh khoản được đặt lên cao hơn.  Một số dự án mới ra mắt tại Hà Nội đang được chào bán ở mức giá thấp hơn đáng kể so với dự kiến ban đầu. ## Dự án mới ra hàng bắt đầu tính lại bài toán giá Sự khác biệt đáng chú ý nằm ở nhóm dự án mới ra hàng từ quý II, đặc biệt là đầu quý III/2026. Với những dự án này, ông Quê cho rằng chủ đầu tư có điều kiện chủ động hơn trong việc tính toán giá bán ngay từ đầu, thay vì phải điều chỉnh một mặt bằng giá đã được thiết lập từ trước. “Những dự án mới ra hàng có thể cân đối lại chi phí đầu tư và ưu tiên thanh khoản. Nếu trước đây dự kiến ra hàng hơn 100 triệu đồng/m2 thì trong bối cảnh hiện nay có thể tính toán mức 70-80 triệu đồng/m2”, ông Quê cho biết. Thực tế cho thấy, một số dự án mới ra mắt tại Hà Nội đang được thị trường nhắc tới với mức giá thấp hơn đáng kể so với những mức giá dự kiến trước đây. Đơn cử, tại khu đô thị Vista Nam An Khánh, dự án Vista Serena gồm 160 sản phẩm thấp tầng, trong đó có shophouse, liền kề và biệt thự. Theo tài liệu giới thiệu, giá bán dự kiến từ 120 triệu đồng/m2 đối với biệt thự theo phương án thanh toán sớm. Mức giá này đã bao gồm đất, xây dựng và VAT, chưa gồm kinh phí bảo trì. Với mức dự kiến 120 triệu đồng/m2, giá chào bán của Vista Serena thấp hơn khoảng 18-37% so với một số sản phẩm thấp tầng tại các khu đô thị lân cận. Cụ thể như Vinhomes Thăng Long khoảng 190-260 triệu đồng/m2, trong khi Splendora Bắc An Khánh phổ biến 150-250 triệu đồng/m2.  Một dự án thấp tầng phía Tây Hà Nội vừa có giá rumor 120 triệu đồng/m2. Ở phân khúc căn hộ, diễn biến tại Ciputra cũng cho thấy sự phân hóa giữa các dự án đã mở bán và những dự án mới. Tòa Astor 1 tại Ciputra gây tranh cãi vì có giá rumor (giá đồn đoán) từ khoảng 95 triệu đồng/m2, trong khi giá thực tế có thể ở mức 115-135 triệu đồng/m2 nếu thanh toán sớm. Dù vẫn neo ở mức cao, mặt bằng này thấp hơn khoảng 10-40% so với một số dự án Sunshine mới mở bán trong năm nay, với mức giá khoảng 150-200 triệu đồng/m2. Những mức giá trên cho thấy câu chuyện “giảm giá nhà” hiện không diễn ra theo một cách đồng nhất. Với các dự án đã mở bán, doanh nghiệp vẫn có xu hướng giữ giá công bố và dùng chính sách bán hàng để hỗ trợ người mua. Trong khi đó, với dự án mới, chủ đầu tư có nhiều dư địa hơn để tính lại giá ngay từ đầu, dựa trên chi phí đầu tư và sức mua thực tế. Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc cấp cao, Trưởng thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam, đến cuối quý IV/2026, lượng hấp thụ căn hộ cao cấp có thể chưa đạt 50% nguồn cung mới, thấp hơn mức khoảng 70-80% trong giai đoạn 2024-2025. Điểm đáng chú ý, theo bà Vân, nằm ở cách người mua tính toán. Khách hàng ngày càng quan tâm đến dòng tiền cá nhân và khả năng trả nợ dài hạn, thay vì quyết định theo tâm lý đám đông hoặc chỉ dựa vào các gói hỗ trợ lãi suất trong thời gian đầu. Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn và Phát triển Bất động sản SGO Homes, cũng cho rằng lãi suất và giá nhà tăng cao là hai nguyên nhân chính khiến thanh khoản chậm lại. Khi giá nhà ngày càng cách xa thu nhập, một bộ phận người trẻ có xu hướng lựa chọn thuê nhà thay vì đặt nặng mục tiêu sở hữu sớm. Trước thay đổi này, một số chủ đầu tư bắt đầu giảm sự tập trung vào sản phẩm cao cấp, quan tâm hơn đến nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có mức giá phù hợp. Theo ghi nhận của ông Chung, giá một số sản phẩm trên thị trường thứ cấp đã giảm khoảng 10-20%, trong khi chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chiết khấu thanh toán sớm, kéo dài tiến độ thanh toán và các ưu đãi khác để thu hút người mua. "Từ quý III/2026, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu tích cực hơn so với hai quý đầu năm. Tuy nhiên, diễn biến này cũng cho thấy sức mua đang trở thành yếu tố ngày càng quan trọng trong bài toán định giá. Nếu thanh khoản tiếp tục được cải thiện, chính sách ưu đãi có thể tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ. Ngược lại, nếu sức mua suy yếu kéo dài, áp lực điều chỉnh giá tại những dự án có mặt bằng giá cao sẽ lớn hơn", CEO SGO Homes nói.