Muốn giá nhà gần hơn với thu nhập người dân, siết tín dụng bất động sản thôi là chưa đủ

 Góp ý cho Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Kiểm toán Nhà nước đề xuất tăng tỉ lệ vốn chủ sở hữu và giảm phụ thuộc vào vốn vay tín dụng đối với các dự án bất động sản đang được kỳ vọng sẽ làm hạ nhiệt giá nhà - Ảnh: CÔNG TRIỆU ## **Nắn dòng vốn không đồng nghĩa với giảm chi phí bất động sản** Hướng tới mục tiêu hạ giá nhà, đề xuất từ [Kiểm toán Nhà nước](https://tuoitre.vn/kiem-toan-nha-nuoc-chi-ra-sai-pham-vu-nghi-theo-nghi- dinh-178-dak-lak-lap-6-to-cong-tac-dac-biet-100260908115659439.htm "Kiểm toán Nhà nước") muốn các chủ đầu tư bất động sản phải tăng tỉ lệ vốn tự có và giảm sử dụng đòn bẩy tín dụng ngân hàng. Chính sách này xuất phát từ kỳ vọng rằng việc giảm tiền lãi vay sẽ giúp hạ giá thành sản phẩm. * [](https://tuoitre.vn/bat-dong-san-cua-ngo-tphcm-suc-soi-theo-nhip-khoi-cong-ha-tang-10026083122051175.htm) #### [Bất động sản cửa ngõ TP.HCM hấp dẫn hơn nhờ các dự án hạ tầng được khởi động](https://tuoitre.vn/bat-dong-san-cua-ngo-tphcm-suc-soi-theo-nhip-khoi- cong-ha-tang-10026083122051175.htm)[ĐỌC NGAY __](https://tuoitre.vn/bat-dong- san-cua-ngo-tphcm-suc-soi-theo-nhip-khoi-cong-ha-tang-10026083122051175.htm) Tuy nhiên trao đổi với _Tuổi Trẻ_ , tiến sĩ Nguyễn Duy Quang, chuyên gia kinh tế - chính sách công (Trường đại học Kinh tế - Tài chính TP.HCM), chỉ ra rằng vốn chủ sở hữu không phải là "nguồn vốn miễn phí". Đồng vốn tự có của doanh nghiệp luôn đi kèm chi phí cơ hội và kỳ vọng lợi nhuận tương ứng với rủi ro cũng như thời gian đầu tư. Do đó, khi doanh nghiệp bớt vay ngân hàng, [chi phí lãi vay](https://tuoitre.vn/lai-suat-tang-cao-thanh-khoan-bat-dong-san- giam-62-100260713170255713.htm "chi phí lãi vay") giảm nhưng áp lực chi phí vốn tự có lại tăng lên, khiến tổng chi phí tài chính của dự án chưa chắc giảm tương ứng để chuyển thành giá bán rẻ hơn cho người mua. Mặt khác, cơ cấu tài chính của một dự án bất động sản rất đa dạng. Quy định tỉ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu từ 15 - 20% không đồng nghĩa với việc 80 - 85% phần vốn còn lại bắt buộc phải đi vay ngân hàng. Doanh nghiệp hoàn toàn có thể huy động từ dòng tiền hợp tác đầu tư, vốn góp hoặc tiền trả trước của khách hàng theo đúng quy định.  Một dự án bất động sản tại khu Đông TP.HCM đang trong giai đoạn tăng tốc - Ảnh: CÔNG TRIỆU **Gốc rễ nằm ở tổng chi phí đầu vào và thủ tục pháp lý** Thực tế thị trường [bất động sản](https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-fdi-cong- nghe-cao-can-gi-khi-dat-to-tai-viet-nam-100260925115854566.htm "bất động sản") cho thấy hầu hết các chủ đầu tư đều hợp tác với ngân hàng để triển khai các gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng nguồn vốn vay này như "đòn bẩy tài chính" để đầu cơ, lướt sóng, khiến thị trường bị méo mó, giá nhà bị đẩy lên cao bất hợp lý. Trao đổi với _Tuổi Trẻ_ , các chuyên gia kinh tế cho rằng giá nhà được cấu thành từ nhiều lớp chi phí: tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, hạ tầng, nghĩa vụ thuế và đặc biệt là rủi ro đọng vốn do thời gian làm thủ tục pháp lý kéo dài. Khi một dự án phải chờ đợi nhiều năm để hoàn thiện pháp lý, dù sử dụng vốn vay hay vốn tự có cũng đều phát sinh chi phí rất lớn. Đại diện một chủ đầu tư bất động sản tại TP.HCM cho rằng muốn kéo giá nhà về sát hơn giá thực tế, với thu nhập và khả năng chi trả của người dân, Nhà nước phải đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc khống chế "chi phí thủ tục". "Để một dự án được cấp phép thì thời gian chờ đợi có thể kéo dài nhiều năm, việc này khiến chi phí vốn ban đầu đội lên do trong khoảng thời gian đó doanh nghiệp vẫn phải lo tiền lãi suất, chi phí vốn", vị đại diện cho hay. Bên cạnh đó, chi phí đất đai hiện chiếm tỉ trọng đắt đỏ trong giá thành. Dù nhà ở là hàng hóa thiết yếu liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội, các dự án nhà ở thương mại hiện vẫn phải gánh nhiều khoản chi phí về đất và nghĩa vụ tài chính mà chưa có cơ chế ưu đãi đầu vào tương ứng. Do đó, nếu chỉ siết tỉ lệ vốn vay mà chưa xử lý gốc rễ chi phí đất đai và tiến độ thủ tục, mục tiêu giảm giá nhà khó đạt được. ## Nguy cơ tác động ngược đến nguồn cung thị trường bất động sản Một mối lo ngại khác từ các đơn vị nghiên cứu thị trường là tác động của chính sách lên nguồn cung. Nếu nâng rào cản vốn chủ sở hữu quá cao theo một ngưỡng cơ học, các doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ gặp nhiều khó khăn, buộc phải giảm số lượng dự án hoặc rút lui khỏi thị trường. Khi số lượng doanh nghiệp và dự án giảm xuống, mức độ cạnh tranh suy thoái, nguồn cung nhà ở vốn đang khan hiếm sẽ càng bị thu hẹp. Theo quy luật cung - cầu, nguồn cung sụt giảm sẽ khiến mặt bằng giá khó đi xuống, vô tình hạn chế cơ hội sở hữu nhà của người dân. Bộ Xây dựng vẫn giữ đề xuất tỉ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% (dự án từ 20ha trở lên) và 20% (dự án dưới 20ha) trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhiều ý kiến cho rằng thay vì áp khung vốn vay cứng nhắc, chính sách cần tập trung giảm tổng chi phí tạo lập nhà ở, rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục và mở rộng nguồn cung thực tế cho thị trường. [](https://tuoitre.vn/lai- suat-tang-mai-nhieu-nguoi-vay-phai-rao-ban-nha-dat-vi-ngop- bank-100260927202845031.htm)[Lãi suất tăng mãi, nhiều người vay phải rao bán nhà, đất vì ‘ngộp bank’](https://tuoitre.vn/lai-suat-tang-mai-nhieu-nguoi-vay- phai-rao-ban-nha-dat-vi-ngop-bank-100260927202845031.htm) Lãi suất tăng không ngừng đang trở thành cơn "ác mộng" với người vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản. Liên tục các tin rao cắt lỗ, giảm giá sâu để mong thoát hàng lấy tiền tất toán khoản vay nhưng rất khó ra hàng. Đọc tiếp [ Về trang Chủ đề ](/nhom-chu-de.htm "Về trang chủ đề") [CÔNG TRIỆU](/tac-gia/cong-trieu-39503.htm "CÔNG TRIỆU")