'Lương 15 triệu chỉ đủ trả tiền nhà': Khi lãi suất thả nổi trở thành nỗi lo của người mua bất động sản

[TIN MỚI](javascript:; "TIN MỚI")  Ngôi nhà vừa an cư cũng trở thành gánh nặng tài chính với vợ chồng chị Hương - anh Tú khi lãi vay tăng. Ảnh: NVCC. **Tiền lãi tăng, giấc mơ an cư thêm áp lực** Sau thời gian hưởng lãi suất ưu đãi, nhiều người vay mua nhà đang chịu áp lực tài chính khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, trong bối cảnh nhiều ngân hàng điều chỉnh lãi suất cho vay tăng. Vợ chồng chị Nguyễn Thanh Hương (33 tuổi, Hà Nội) cho biết đã vay 1 tỷ đồng để mua nhà với thời hạn 25 năm. Trong 2 năm đầu, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi cố định 5,8%/năm, tương ứng số tiền lãi phải trả khoảng 4,8-5 triệu đồng/tháng. Bên cạnh đó, mỗi tháng chị trả khoảng 3,5 triệu đồng tiền gốc, nên tổng số tiền thanh toán hàng tháng vào khoảng 8,3 triệu đồng trong giai đoạn đầu. Sau 2 năm, chị đã trả được khoảng 84 triệu đồng tiền gốc, dư nợ còn khoảng 916 triệu đồng. Tuy nhiên, đến tháng 6 năm nay, khoản vay hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi 10,75%/năm.  Lộ trình vay mua nhà của vợ chồng chị Nguyễn Thanh Hương - Hà Nội Điều này kéo theo số tiền lãi mà gia đình chị phải trả tăng lên khoảng 8,2 triệu đồng/tháng, cao hơn gần 3,4 triệu đồng so với trước đó. Cộng với 3,5 triệu đồng tiền gốc, tổng số tiền phải thanh toán mỗi tháng tăng lên gần 11,7 triệu đồng. "Với mức lương 15 triệu đồng/tháng, gần như toàn bộ thu nhập của tôi chỉ để trả tiền nhà”, chị Hương nói. Không chỉ người mua nhà để ở, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cũng đang rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan khi các khoản vay đồng loạt bước vào giai đoạn áp dụng lãi suất thả nổi. Giữ tài sản đồng nghĩa phải gánh chi phí lãi vay ngày càng lớn, trong khi bán ra lại không dễ vì thanh khoản thị trường suy giảm. Đầu năm 2025, khi nhiều ngân hàng tung ra các gói vay ưu đãi, chị Nguyễn Hương Thủy (42 tuổi, Hà Nội) dùng hơn 1 tỷ đồng tiền tích lũy và vay thêm gần 1,5 tỷ đồng để mua một căn hộ vùng ven với kỳ vọng bán lại sau 1-2 năm. Thời điểm đó, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi 6%/năm, nên tiền lãi chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất khoản vay tăng lên hơn 13%/năm, đẩy chi phí lãi vay lên 16-18 triệu đồng/tháng, gần gấp đôi trước đó. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường suy giảm, căn hộ dù đã giảm giá vẫn khó tìm người mua. "Giữ thì áp lực lãi vay, bán cũng không dễ, còn cắt lỗ thì gần như mất phần lớn vốn", chị Thủy chia sẻ. **Lãi suất cao sàng lọc thị trường**  Theo Viện nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đà tăng của lãi suất cho vay mua nhà từ cuối quý IV/2025 đang trở thành yếu tố tác động mạnh đến diễn biến thị trường bất động sản. Nhiều ngân hàng hiện áp dụng lãi suất sau thời gian ưu đãi ở mức 12-14%/năm, có thời điểm lên tới 16%/năm, cao hơn đáng kể so với mức 5-6%/năm của các gói ưu đãi ban đầu vốn chỉ được cố định trong thời gian ngắn. Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh, khiến kế hoạch tài chính của nhiều người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy để đầu tư ngắn hạn, bị xáo trộn. Theo VARS IRE, lãi suất cao đang trở thành một "bộ lọc tự nhiên", từng bước loại bỏ các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay và kỳ vọng lướt sóng. Nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 vẫn còn dư địa nhất định, song rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi các khoản vay phát sinh từ năm 2025 đồng loạt hết ưu đãi lãi suất và bước vào kỳ trả nợ gốc. Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp chi phí vốn và thị trường không còn dễ tạo sóng giá, áp lực tài chính sẽ ngày càng lớn. Lãi suất tăng cũng đang làm thay đổi hành vi của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Nhiều người mua ở thực, đặc biệt là người trẻ, có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền, tiếp tục thuê nhà hoặc chuyển sang khu vực xa trung tâm để giảm áp lực tài chính. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chuyển sang trạng thái thận trọng, khiến thanh khoản tại nhiều khu vực từng tăng nóng suy giảm. Ngược lại, các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và tỷ lệ vay thấp vẫn tham gia thị trường nhưng lựa chọn kỹ hơn, ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền và mức giá sát giá trị thực. Điều này cho thấy dòng tiền chưa rời bỏ thị trường mà đang trở nên chọn lọc hơn. VARS IRE nhận định, mặt bằng lãi suất hiện nay vừa là phép thử sức chịu đựng của thị trường, vừa thúc đẩy quá trình sàng lọc, buộc các mô hình đầu tư dựa nhiều vào vốn vay và kỳ vọng ngắn hạn phải tái cơ cấu theo hướng bền vững hơn. Đơn vị này cũng cho rằng, trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt và chi phí vốn gia tăng, thị trường đang dần dịch chuyển về trạng thái cân bằng hơn dựa trên nhu cầu thực. Dù nguồn cung được kỳ vọng cải thiện với hơn 100.000 sản phẩm có thể được đưa ra thị trường trong năm tới sau khi nhiều dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giá bất động sản khó giảm sâu do chịu áp lực từ chi phí đất đai, xây dựng, vốn và yêu cầu pháp lý. Thay vì giảm giá trên diện rộng, thị trường được dự báo sẽ phân hóa rõ nét hơn. Các dự án có pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý và gắn với hạ tầng thực vẫn có khả năng duy trì thanh khoản, trong khi những sản phẩm được định giá vượt giá trị khai thác sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm người mua.