Người mua nhà chọn cách thích nghi với mặt bằng lãi suất mới

# Người mua nhà chọn cách thích nghi với mặt bằng lãi suất mới Không còn kỳ vọng lãi suất sớm quay về mức thấp, nhiều người mua nhà chủ động giảm tỷ lệ vay, tăng vốn tự có và ưu tiên các gói hỗ trợ tài chính để giảm áp lực trả nợ dài hạn. Sau hơn 9 tháng theo dõi thị trường, anh Hoàng (39 tuổi, TP HCM) quyết định mua một căn hộ hai phòng ngủ giá khoảng 4 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 400 triệu đồng so với các căn cùng dự án năm ngoái. Anh cho biết từng nhiều lần trì hoãn với kỳ vọng lãi suất sẽ giảm. Tuy nhiên, khi chủ nhà cần bán gấp và chấp nhận hạ giá, anh quyết định xuống tiền. Ban đầu, anh dự tính vay khoảng 2,4 tỷ đồng, tương đương 60% giá trị căn hộ. Tuy nhiên, sau khi tính toán khoản trả góp với lãi suất ưu đãi và thả nổi tương ứng 9% và hơn 13% một năm, anh quyết định bán một khoản đầu tư nhỏ để tăng vốn tự có, giảm khoản vay xuống còn khoảng 1,5 tỷ đồng. Ngoài ra anh ưu tiên gói tín dụng có thời gian hỗ trợ lãi và ân hạn nợ gốc dài, điều kiện trả nợ linh hoạt để chủ động kế hoạch tài chính. "Lãi suất có thể chưa giảm ngay nhưng căn hộ phù hợp thì không phải lúc nào cũng có", anh nói. Theo báo cáo của VARS IRE, trong sáu tháng đầu năm, lãi suất ưu đãi cho vay mua bất động sản phổ biến ở mức 8,5-11% một năm, trong khi lãi suất thả nổi dao động 13-15%. CBRE Việt Nam cũng ghi nhận lãi suất ưu đãi bình quân cho các khoản vay bất động sản hiện khoảng 9,2%, cao hơn đáng kể so với giai đoạn lãi suất thấp trước đây khi phổ biến quanh 6-8%. Trường hợp chị Mai (Phú Nhuận) cũng vừa mua một căn nhà riêng trong hẻm với giá 6,2 tỷ đồng sau khi chủ cũ giảm gần một tỷ đồng để cần tiền xoay vốn kinh doanh. Ban đầu, chị không có ý định mua nhà khi lãi suất cao. Tuy nhiên, trước cơ hội sở hữu căn nhà phù hợp với mức giá thấp hơn đáng kể, chị quyết định không chờ thêm. Thay vì vay ở mức cao, chị chỉ sử dụng khoản vay tương đương 40% giá trị tài sản và ưu tiên gói tín dụng có lãi suất ổn định, phí trả nợ trước hạn thấp để giảm áp lực tài chính. "Nếu tiếp tục chờ lãi suất giảm mới mua, chưa chắc còn căn nhà phù hợp hoặc mức giá như hiện tại", chị nói. Đây là hai trong số rất nhiều trường hợp đang thay đổi cách sử dụng đòn bẩy tài chính khi chi phí vốn tăng cao. Khảo sát của Batdongsan cho thấy 84% người mua vẫn chấp nhận vay ngân hàng để sở hữu nhà. Tuy nhiên, tỷ lệ vay bình quân đã giảm đáng kể, từ mức phổ biến 70% giá trị tài sản xuống còn tối đa khoảng 50%. Đồng thời, phần lớn người vay chọn mức trả nợ hàng tháng chiếm tối đa khoảng 40% thu nhập để đảm bảo an toàn tài chính. Không chỉ cân nhắc quy mô khoản vay, người mua ngày càng chú trọng phương thức thanh toán khi lựa chọn sản phẩm. Khảo sát của Dat Xanh Services cho thấy hơn một nửa khách hàng xem chính sách thanh toán là một trong những yếu tố quan trọng khi quyết định xuống tiền, bên cạnh giá bán và vị trí dự án. Theo đơn vị này, người mua hiện không loại bỏ hoàn toàn đòn bẩy tài chính mà điều chỉnh cách sử dụng vốn vay. Họ vẫn sẵn sàng vay khi tìm được sản phẩm phù hợp, nhưng ưu tiên những khoản vay vừa khả năng chi trả và phù hợp với kế hoạch tài chính dài hạn.  Bất động sản khu Đông TP HCM, tháng 7/2026. Ảnh: _Quỳnh Trần_ Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng lãi suất thấp rất khó quay trở lại trong ngắn hạn. Theo ông, mục tiêu tăng trưởng kinh tế giai đoạn 2026-2030 đòi hỏi nhu cầu vốn rất lớn. Để đáp ứng nhu cầu tín dụng, các ngân hàng phải duy trì lãi suất huy động ở mức đủ hấp dẫn để thu hút dòng tiền. Bên cạnh đó, áp lực lạm phát và sự cạnh tranh từ các kênh đầu tư khác cũng khiến dư địa giảm mạnh lãi suất không còn nhiều. "Có thể có những giai đoạn lãi suất giảm nhẹ hoặc ưu tiên cho một số lĩnh vực, nhưng rất khó quay lại thời kỳ lãi suất thấp như trước. Đây sẽ là mặt bằng lãi suất mới mà cả doanh nghiệp và người mua nhà cần thích nghi", ông nhận định. Theo ông Lực, trong bối cảnh mới, yếu tố quan trọng nhất không chỉ là vay bao nhiêu mà là khả năng trả nợ trong dài hạn đến đâu. Người mua nên cân đối giữa vốn tự có và vốn vay, đồng thời duy trì khoản trả nợ hàng tháng ở mức khoảng 30% thu nhập để giảm rủi ro khi lãi suất biến động. Việc người mua thay đổi hành vi cũng buộc các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược bán hàng. Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, cho biết thay vì chỉ cạnh tranh bằng giá hoặc vị trí, nhiều doanh nghiệp chuyển sang thiết kế các gói thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giúp người mua giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu. Khi quyết định xuống tiền ngày càng phụ thuộc vào dòng tiền của người mua, giải pháp tài chính trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng. Theo bà, thị trường theo đó đang bước vào giai đoạn mà quyết định mua nhà từ chổ được dẫn dắt bởi dòng tiền giá rẻ sang một thị trường lấy nhu cầu ở thực và năng lực chi trả làm trung tâm. Dù chấp nhận mặt bằng lãi suất mới, người mua vẫn thận trọng hơn trong việc lựa chọn tài sản. Họ ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng tài chính. Sự dịch chuyển này được kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường trở về với giá trị thực, nơi quyết định xuống tiền dựa trên năng lực chi trả và nhu cầu sử dụng nhiều hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. **Phương Uyên**